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Wann kommt die Abrechnung?

Ihre Abrechnung ist von unzähligen Beiarbeiten, die wir nicht beeinflussen können, abhängig. Deshalb ist eine Aussage zum “Wann” pauschal nicht möglich. Mögliche Verzögerungen können sein: Verbrauchsabrechnung von Wasser, Abwasser, Gas/Fernwärme etc. kommen verspätet. Hierzu kann es auch einige Gründe geben (EDV-Probleme bei den Versorgern, unplausible, erst noch zu prüfende Zählerstände etc.). Wenn es einen Abrechnungsdienst für Heizung gibt, eröffnen sich unzählige weitere Gründe einer Verzögerung. Meist sind es nicht zur Ablesung anwesende Bewohner, aber auch zu klärende unplausible Verbräuche etc. Grundsätzlich erwarten Sie und alle anderen Verbraucher eine korrekte Abrechnung. Wenn es Unstimmigkeiten gibt, müssen diese mehr oder weniger zeitaufwändig geklärt werden. Nur bei Wohnungseigentümergemeinschaften: Auch die Zeit zur Prüfung der Abrechnung durch Beiräte erfordert Zeit. Grundsätzlich sind wir so aufgestellt, dass wir eigentlich in der Lage sind, alle Abrechnungen im Februar/März/April/Mai eines Jahres fertigzustellen. Aber wir wirken natürlich nicht alleine an diesen. Verzögerungsgründe sind immer individuell. Diese für jeden Nachfrager aber individuell nachzuforschen und jedem Anfrager die individuelle Antwort zu geben, die wir selbst erst mit Abfragen an verschiedensten Stellen geben können, was wir natürlich höflich tun, verzögert die Abrechnungsarbeit erheblich für alle.

Ich muss meine Abrechnung vom Vorjahr noch in diesem Jahr steuerlich absetzen.

Grundsätzlich gehört ein Abrechnungsergebnis in das Steuerjahr, in welchem Sie die Abrechnung erhalten. Also Ihre in 2018 erhaltene Abrechnung für 2017 gehört gesetzlich ins Steuerjahr 2018 – nicht ins Steuerjahr 2017. Die Finanzbehörden sind jedoch so kulant, dass Sie – wenn Sie bis zum Steuerabgabetermin für 2017 schon die Abrechnung 2017 haben – diese Kosten auch schon in der 2017er Steuererklärung anrechnen dürfen. Aus diesem “Dürfen” ergibt sich aber keine Verpflichtung Ihres Verwalters, Ihnen die Abrechnung 2017 bis zum Einkommenssteuererklärungs-Stichtag des vorhergehenden Steuerjahres vorzulegen. (Info für Wohnungseigentümer: Wir bemühen uns natürlich, Abrechnungen für WEGen, die in 2017 hohe Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten zur steuerlichen Absetzung hatten, so schnell wie möglich abzurechen).

Meine Heizung funktioniert nicht!

Grundsätzlich ist zu unterscheiden, ob die Zentralheizung ein Problem hat oder einzelne Wärmeabgabestellen, wie z. B. Ihr Heizkörper im Raum XY. Die Zentralheizung im Keller ist Sache der Gemeinschaft. Wenn die Zentralheizung betroffen ist, haben nicht nur Sie, sondern auch alle anderen Wohnungen des Hauses eine kalte Wohnung. Bitte klären Sie dies ab, bevor Sie die Hausverwaltung anrufen. Einzelne Ausfälle der Heizleistung liegen im Sondereigentum und in der Verantwortung des jeweiligen Sondereigentümers. Mögliche Heizausfälle in einzelnen Wohnungen bzw. Zimmern liegen oft an festsitzenden Stiften in den Heizkörperventilen. Wir haben Ihnen hierzu in unseren Downloads eine Anleitung “Heizkörper wieder gängig machen” hinterlegt. Oftmals ist auch nur eine Entlüftung des jeweiligen Heizkörpers ein Problem. Für Mieter einer Miethausanlage: Auch hier gilt zu unterscheiden, ob es nur ein Problem einzelner Heizkörper in Ihrer Wohnung oder nur ein Problem Ihrer Wohnung unter Ausschluss aller anderen Wohnungen ist oder ob das gesamte Haus betroffen ist. Sie helfen uns sehr, wenn Sie vor einem Anruf bei uns das abklären könnten. Bei einem kompletten Ausfall der Heizung im gesamten Haus in kalten Monaten sind Sie berechtigt, die auf dem Hausaushang im Treppenhaus benannte Heizungsfirma auch direkt anzurufen. Hier trägt Ihr Vermieter natürlich die Kosten und auch Notdienstkosten. Warmwasserausfall über ein Wochenende rechtfertigt jedoch keine vom Vermieter zu übernehmende Notdienstkosten gemäß aktueller Rechtsprechung.

Was muss ich machen, wenn ich als Wohnungseigentümer einen Mieterwechsel habe?

Wir bitten Sie, uns Ihren Mieterwechsel unbedingt mitzuteilen. Es ist für Ihre durch Sie zu erstellende Mietnebenkostenabrechnung wichtig, eine mieterbezogene Heizkostenabrechnung zu erhalten. Dies müssen wir bei unserer Datenübertragung an das Heizkostenabrechnungsunternehmen berücksichtigen. Auch für einen eventuellen Leerstand muss es eine gesonderte Heizkostenabrechnung geben. Falls Ihr neuer Mieter einwilligt, wären wir über Kontaktdaten wie Handynummer oder E-Mail sehr dankbar. Im Falle eines Notfalls können wir so auch direkt Kontakt mit Ihrem Mieter aufnehmen. Wir benötigen zudem die Ablesewerte von Heizkostenverteilern und Wasserzählern, die wir an das Abrechnungsunternehmen melden müssen, damit diese in den Abrechnungen Berücksichtigung finden. Wie die einzelnen Messgeräte abgelesen werden, finden Sie auf der Homepage des jeweiligen Abrechnungsdienstes. Sollte Ihnen und Ihrem Mieter die Selbstablesung nicht möglich sein, kann über uns eine Zwischenablesung beim Abrechnungsdienst beantragt werden. Die Kosten dafür wären dann von Ihnen zu tragen. Die Ab- oder Anmeldung bzw. Ummeldung von Strom obliegt aber immer dem Eigentümer der Wohnung, der das auf seine Mieter übertragen kann, aber sich rein vorsorglich selbst drum kümmern sollte. Es ist auf jeden Fall nicht Sache der WEG/des Verwalters der WEG.

Ich bin Miteigentümer in einer Mehrfamilienanlage. Ich fühle mich durch meinen Nachbarn gestört. Was kann ich tun?

Grundsätzlich gilt hier das zivilrechtliche Prinzip: Gestörter und Störer. Jeder, der sich von einem anderen gestört fühlt, kann gegen diesen zivilrechtlich vorgehen. Der Verwalter ist nicht Verwalter jedes einzelnen Eigentümers, sondern Verwalter des Verbands der Eigentümer, der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter kann Miteigentümer höflich auf die Einhaltung der Hausordnung hinweisen, bei Mietern von Eigentümern hört das schon auf. Hier kann er nur den Eigentümer der vermieteten Wohnung um Einwirken auf seinen Mieter bitten. Meist sieht der Verwalter die Verstöße gegen die Hausordnung nicht selbst, deshalb kann er den Beschwerer nicht anonym halten. Die beste Lösung ist das persönliche Gespräch mit dem störenden Nachbarn. Hilft das nichts, kann jeder Eigentümer persönlich zivilrechtlich gegen den störenden Nachbarn vorgehen. Alternativ kann er bitten, auf die nächste Tagesordnung zu setzen, dass die Gemeinschaft den Anspruch auf Unterlassung der Störung an sich zieht, das Thema also “vergemeinschaftet”. Ist dies geschehen, kann die Gemeinschaft beschließen, dass der Verwalter z. B. eine Abmahnung im Namen der WEG schreibt, einen Anwalt beauftragt oder gar ein Eigentumsentzugsverfahren einleitet. Alle Handlungen eines Verwalters gegen einen Störer bedürfen jedoch grundsätzlich des Beschlusses einer Gemeinschaft. Ohne einen solchen Beschluss kann der Verwalter maximal auf Einhaltung der Hausordnung hinweisen und muss zu den benannten Verstößen aber auch benennen, welcher Miteigentümer den Verstoß bezeugen kann.

 Ich habe im Laufe des letzten Jahres meine Eigentumswohnung gekauft. Wieso bekomme ich denn eine Abrechnung über das komplette letzte Jahr?

Der Beschluss der Abrechnung begründet eine Nachzahlungspflicht in Höhe der Abrechnungsspitze allein gegenüber demjenigen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer der abgerechneten Einheit war. Dies ergibt sich zudem auch aus der Rechtsprechung. Ausdrücklich stellte der BGH in seiner Entscheidung vom 21. April 1988 fest, dass die Beschlussfassung über eine Nachzahlungspflicht des ausgeschiedenen Eigentümers unwirksam sei, da dies einen unzulässigen Rechtsakt zu Lasten eines Dritten darstellen würde (vgl. BGH, NJW 1988, 1910 (1911)). Rechtlich ist es nicht zulässig, getrennt abzurechnen, d. h., dass dem Erwerber und früheren Eigentümer ihre Kosten bereits durch die Verwaltung zeitanteilig berechnet werden. (Verpflichtung aus Wirtschaftsplan).
Soweit jedoch der Kaufvertrag eine entsprechende Regelung zum Lastenwechsel enthält, kann der Erwerber gegenüber dem früheren Eigentümer die – anteilige – Erstattung der Nachzahlung (Abrechnungsspitze) verlangen. Dies ist ein eigenes Recht des Erwerbers, dass grundsätzlich nicht durch die WEG-Verwaltung durchzusetzen ist.

Mein Abfluss ist verstopft!

Horizontale Abwasserleitungen sind Sache des jeweiligen Sondereigentümers bis zum Anschluss an das vertikale Hauptfallrohr. Ist das vertikale Hauptfallrohr tatsächlich verstopft, spüren das die Bewohner des Keller- oder Erdgeschosses als Erstes, und zwar so extrem, dass die Gemeinschaft durch den Verwalter sofort handeln muss. Schon ab einer Verstopfung ab der ersten Etage aufwärts ohne, dass das Erdgeschoss schon unter Abwasser steht, muss man von einer Verstopfung in den horizontalen Leitungen einer Wohnung, sprich also SONDEREIGENTUM ausgehen. Für die Behebung von Verstopfungen ist die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht verantwortlich, da die Ursache zu 90 % im Sondereigentum liegt. Deshalb kann auch nicht die Gemeinschaft den Auftrag an eine Kanalreinigungsfirma geben, sondern der jeweilige Sondereigentümer muss dies tun – zu seiner eigenen Kostenlast. Sollte sich durch die Kanaluntersuchung nachweislich später ergeben, dass das Gemeinschaftseigentum doch an der Verstopfung schuld ist, übernimmt natürlich die Gemeinschaft die Kosten. Erfahrungsgemäß kommt das aber bei maximal 1 % der Fälle vor, weshalb die Meldung einer Verstopfung an den Hausmeister/Hausmeisterdienst/Verwaltung jeweils eine gesonderte Beauftragung an diesen oder diese darstellt, die der jeweilige Sondereigentümer zu zahlen hat – nicht die Gemeinschaft. Betroffene Wohnungseigentümer sollten sich nicht auf erstbeste Kanalreinigungsfirmen aus dem Internet stürzen, sondern hausinterne Firmen beauftragen.

Hauptgrund ist: per Gesetz müssen 30 % der Gesamtkosten nach Fläche der Wohnung verteilt werden. Nur 70 % dürfen nach tatsächlichem Verbrauch angerechnet werden. Näheres und Detailliertes dazu unter HEIZKOSTENVERORDNUNG im Internet nachlesbar.

Ich erstelle zum ersten Mal als kapitalanlegender Eigentümer eine Abrechnung für meinen Mieter. Wie geht das?

Unsere Abrechnungen weisen die auf Mieter umlagefähigen Kosten aus (insofern Sie diese auch mit Ihrem Mieter vertraglich vereinbart haben). Hierzu addieren Sie Ihre verauslagten Kosten für Grundsteuer. Von dem Gesamtergebnis ziehen Sie die von Ihrem Mieter gezahlten Vorauszahlungen ab. Das ist dann das Ergebnis für Ihren Mieter. Sollten Sie mit dieser Anleitung nicht klarkommen, erstellen wir in Ihrem Namen auch gerne die Abrechnung für Ihren Mieter zu gesonderter, aber nicht erheblicher, Gebühr. Sprechen Sie uns in diesem Fall gerne an.

Ich erreiche die Hausverwaltung nicht

Sie erreichen uns telefonisch vormittags von Montag bis Freitag von 08.00 – 17.00 Uhr. Unsere Telefonannahme ist stets bemüht, Ihre Anliegen sofort zu erledigen bzw. an die zuständige Sachbearbeiterin weiterzuleiten oder Sie sogar direkt durchzustellen. Leider gibt es Anrufer, die unsere Zentrale auch mal 15 Min. blockieren können. Sie müssen dann aber nicht 15 Min. lang die Wartemelodie ertragen, sondern Sie können die EINS auf Ihrer Tastatur benutzen und uns kurz auf unserem Anrufbeantworter Ihren Rückrufwunsch einstellen. Wir rufen Sie dann sofort zurück, sobald es der Dauerblockierer unserer Telefonzentrale zulässt. Bitte haben Sie keine Hemmungen, Ihren Rückrufwunsch auf unseren Anrufbeantworter zu sprechen. Wir haben das extra so für Sie eingerichtet, damit Sie Ihre Zeit nicht in einer Warteschlange vergeuden müssen.